Como funciona a compra de um imóvel?
- Dra. Tatiane Rodrigues
- 11 de jul. de 2019
- 4 min de leitura
Atualizado: 7 de mar. de 2024
(imagem retirada do site canva)
Quando o assunto é a compra de imóvel muitas pessoas não sabem o procedimento que deve ser feito para que seja finalizada a compra, o que faz muitos compradores viverem na ilusão que já são donos do imóvel.
Hoje neste texto vamos falar sobre a parte burocrática que existe na compra de um imóvel.
1 Das formalidades que devem ser observadas
Quando o comprador e o vendedor fecham negócio o mais comum de acontecer é que seja assinado um contrato particular. Normalmente, apesar de ser utilizado o termo compra e venda, estamos falando de uma promessa ou compromisso de compra e venda.
Comprar uma casa não é como comprar pão, é preciso observar algumas formalidades, que são:
a) O contrato de compra e venda deve ser feito por meio da escritura de compra e venda, em regra.
b) Pagamento do ITBI.
c) Registro da compra.
2. Da escritura de compra e venda
Em regra, é obrigatória que a formalização da compra e venda do imóvel seja feita por meio de escritura, vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Mas nem sempre a escritura será obrigatória, podendo em algumas exceções a transferência ser feita por meio do contrato particular.
2.1 Quando a escritura não é obrigatória?
Para tornar mais prática a análise da não obrigatoriedade da escritura, montamos um quiz, basta responder as perguntas com sim ou não.
a) O valor do imóvel é inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente?
b) A compra e venda está sendo realizada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?
c) A compra e venda está sendo realizada no Sistema Federal de Habitação (SFH)?
d) É Termo, contrato ou título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais?
e) É programa de arrendamento residencial?
f) É compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado, cujo a propriedade ainda é da loteadora?
Resultado: Se teve pelo menos uma resposta sim, a escritura não é obrigatória. Se todas suas respostas foram não, a escritura é obrigatória.
2.2 Como é feita a escritura?
Para que seja feita a escritura é necessário procurar um Cartório de Notas, pode ser feito em qualquer um de sua confiança, não precisa ser, necessariamente, o que seja o mais próximo do imóvel.
Não basta ir ao cartório para que a escritura seja lavrada, são necessários alguns documentos do vendedor, comprador e do imóvel. Você pode ver aqui quais são estes documentos.
O valor da escritura é tabelado, que será cobrado de acordo com o valor do imóvel ou o valor da compra, o que for maior (será utilizado como base de cálculo o mesmo valor que for usado para calcular o ITBI).
3. Do Imposto que é devido
Além do valor que foi combinado pela a compra do imóvel, o comprador deverá pagar o ITBI. Mas quanto é o valor deste imposto? Depende, cada município estabelece qual será o valor.
Na cidade de São Paulo são os valores:
Se o imóvel for adquirido pelo sistema SFH, no PAR (programa de arrendamento residencial) ou HIS (habitação de interesse social) a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, no limite de até R$ 91.820,01 (valor correspondente a 2019). Sobre o valor restante que ultrapassar a alíquota será de 2%.
Nos demais casos a alíquota é de 3%.
Pode a lei municipal estabelecer a isenção do pagamento do ITBI e a Constituição Federal imunidade.
4. Do Registro
Não basta o comprador assinar a escritura ou o contrato particular e pagar o ITBI para que seja dono do imóvel, é preciso que seja registrada a compra.
Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Enquanto não for realizado o registro da compra o vendedor continuará sendo considerado o dono do imóvel.
E como é que se faz o registro? O comprador deverá procurar o Registro de Imóveis competente e levar os documentos necessários para que seja feito o registro da compra.
4.1 Dos custos para registro
Para que seja feito o registro deverá ser pago às custas do cartório, chamado de emolumentos. São dois valores devidos: os emolumentos para a prenotação e para o registro da compra e venda.
Os emolumentos do cartório são tabelados, assim, basta consultar a tabela para saber quanto custará o respectivo registro.
5. Glossário
a) Escritura de compra e venda de imóvel: ato lavrado pelo tabelião de notas por qual uma das partes vende um imóvel para a outra parte.
b) Registro da compra: ato em que o comprador passa o imóvel para o seu nome.
c) Contrato particular: documento feito entre as partes, sem a presença do tabelião.
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 09 de julho de 2019.
SÃO PAULO. Lei estadual nº 11.331 de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: <https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2002/lei%20n.11.331,%20de%2026.12.2002.htm>. Acesso em: 09 de julho de 2019.
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