- Dra. Tatiane Rodrigues
Pare de garantir que o financiamento será aprovado!
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Esse texto servirá para fazer um alerta aos corretores de imóveis e para dar um puxão de orelha sobre a forma de agir na intermediação de um negócio, principalmente quando se trata de um imóvel na planta.
Muitas pessoas procuram o escritório com um problema bem comum: compraram um imóvel na planta e o corretor de imóveis garantiu que o financiamento seria aprovado ou até mesmo afirmam que já está aprovado.
1 O dever do corretor de imóveis
A primeira coisa que ressaltamos é que, como em qualquer outra profissão, o corretor de imóveis tem o dever de agir com boa-fé.
Além disso, conforme o art. 723 do Código Civil, o corretor de imóveis deve agir de forma cuidadosa e com zelo, além de ser obrigado a esclarecer sobre a segurança e quais são os riscos do negócio.
O código de ética (resolução COFECI n.º 326/92) determina em seu art. 4º, II que o corretor de imóveis deve apresentar os dados certos, nunca omitir informações e explicar os riscos do negócio:
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: [...]
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciam, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio [...]
Quando um corretor de imóveis garante que o financiamento está aprovado, ele está ocultando um risco bem importante da compra do imóvel na planta, que é de o financiamento não ser aprovado. Portanto, o corretor deixa de expor as consequências se o financiamento não for aprovado.
A grande maioria dos compradores de imóvel na planta não entende como funciona um financiamento, então se o corretor faz uma simulação no site do banco e informa que o financiamento está aprovado, ele acredita e deixa até mesmo de pensar nas consequências da não aprovação do financiamento.
Quantas pessoas deixariam de realizar a compra de um imóvel na planta se soubessem que não existe garantia que o financiamento será aprovado e sobre quais são as consequências se o financiamento não for aprovado?
Então, esse é o dever do corretor de imóveis, alertar quais são os riscos daquele negócio para que a pessoa só feche a compra se realmente quiser assumir os riscos do negócio.
É por este motivo que temos tantas pessoas frustradas com a compra de um imóvel na planta.
2 Das consequências de garantir que o financiamento será aprovado
O fato de o corretor de imóveis garantir que o financiamento será aprovado gera consequências para o negócio e até mesmo para o exercício da sua profissão.
Primeiramente, garantir o financiamento e omitir as consequências da não aprovação do financiamento caracteriza que o corretor de imóveis não cumpriu com sua obrigação de forma diligente e prudente, inclusive, se tal conduta gerar danos, pode responder por perdas e danos.
O art. 8º do código de ética determina que comete falta grave o corretor de imóveis que não observar o art. 4º, II do próprio código. Portanto, o corretor que omite informações e deixa de citar sobre as consequências da não aprovação do financiamento (que é o risco do negócio) pode estar cometendo uma falta grave.
Por fim, ao garantir que o financiamento será aprovado a obrigação do corretor de imóveis passa a ser de resultado. Assim, se o financiamento não for aprovado é caracterizado que a obrigação não foi cumprida.
Além disso, devemos lembrar que, como estamos falando de imóvel na planta, é aplicado o Código de Defesa do Consumidor e que, portanto, tal conduta pode ser caracterizada como falha na prestação de serviço.
As consequências para o corretor de imóveis são: responder pelo prejuízo que o comprador tiver, a devolução integral da comissão de corretagem recebida e/ou responder perante o CRECI por sua conduta.
Em relação a devolução da comissão, vejamos:
Aquisição de imóvel. Documento em que preposto declara que o financiamento dos adquirentes havia sido aprovado. Assinatura do contrato, pagamento da correção de corretagem e posterior negativa do financiamento. Culpa exclusiva da empresa alienante do imóvel por meio de seu preposto. Informação enganosa por omissão dolosa ao não informar que se tratava de mera consulta no site da instituição financeira e que isso não garantiria a aprovação do financiamento (artigo 6º, inciso III e artigo 37, § 1º, ambos da Lei nº 8.078/90). Restituição do valor da comissão de corretagem devida. Ausência de fato ensejador de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência mantida. Recurso defensivo não provido. (TJ-SP - RI: 10178474520218260007 SP 1017847-45.2021.8.26.0007, Relator: José Luiz de Jesus Vieira, Data de Julgamento: 31/03/2022, 5ª Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 31/03/2022). Grifo nosso.
Portanto, saiba que, se omitir informações ou apresentar informações falsas ao comprador de imóvel na planta você está assumindo responsabilidade por seus atos.
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