O que todo corretor de imóveis deve saber sobre imóvel na planta
Atualizado: 7 de mar. de 2024
(imagem retirada do site canva)
O corretor de imóveis ao divulgar um imóvel na planta deve estar atento aos detalhes do imóvel, sobre suas obrigações e quais são as suas responsabilidades na intermediação do negócio.
1 Incorporação imobiliária
Quando o imóvel ainda está na fase de construção, para que possa ser anunciado e negociado, deve ter sido feita a incorporação imobiliária.
A incorporação imobiliária é um conjunto de atos com o objetivo de promover e realizar a construção de unidades autônomas para comercialização.
A formalização da incorporação ocorre com o arquivamento do memorial de incorporação e demais documentos que a lei determina no Registro de Imóveis, que resultará no registro da incorporação na matrícula do empreendimento.
O imóvel na planta só pode ser anunciado e vendido após a incorporação ser registrada na matrícula, conforme determina o art. 32 da Lei 4.591/64.
Para verificar se houve o registro deve ser consultada a matrícula, que constará o seguinte:
2 Responsabilidade na venda de imóvel na planta sem incorporação imobiliária
Conforme o art. 66, I da Lei 4.591/64, é considerado contravenção penal o incorporador vender imóvel na planta sem ter feito o registro do memorial de incorporação na matrícula do empreendimento.
É importante observarmos o que diz o parágrafo único do art. 66. Vejamos:
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951[...]
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis. Grifo nosso.
Portanto, a lei estabelece a possibilidade de o corretor de imóveis responder solidariamente na venda do imóvel sem a incorporação.
Também existe um outro dispositivo na Lei 4.591/64 que traz consequências para o corretor de imóveis, estamos falando do art. 65:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, AFIRMAÇÃO FALSA sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. [...]
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edificações; [...] grifo nosso.
Um exemplo de afirmação falsa é o caso de o corretor de imóveis colocar no anúncio o número do registro na matrícula, sendo que não existe incorporação registrada.
3 Cuidado ao fazer o anúncio
No momento de fazer o anúncio o corretor de imóveis deve observar o que diz o artigo 20, V, da Lei 6.530/78, que proíbe anunciar imóvel em loteamento ou condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.
Portanto, o corretor deve mencionar o número do registro da incorporação imobiliária ao divulgar o empreendimento.
Lembrando que, ao anunciar o imóvel na planta sem citar o número do registro, o corretor de imóveis está sujeito a aplicação de sanções disciplinares, que estão previstas no artigo 21 da Lei 6.530/78 (advertência verbal, censura, multa, suspensão da inscrição ou cancelamento da inscrição).
4 Garantia de resultado
No atendimento ao possível comprador, o corretor de imóveis deve ficar atento ao que fala. Tem o dever de agir com honestidade, ética e evitar de garantir resultado.
O papel do corretor de imóveis é fazer a intermediação do negócio. Portanto, em regra, quando o negócio é fechado o corretor de imóveis já faz jus a sua comissão e, caso o negócio seja desfeito sem sua culpa, não terá que ser devolvido o que recebeu de comissão.
Porém, a figura muda quando o corretor de imóveis começa a garantir resultado. Algum comum de acontecer é o corretor garantir ao comprador que o financiamento será aprovado.
Ao garantir que o financiamento será aprovado, caso assim não ocorra, o comprador pode imputar a culpa pelo desfazimento do contrato ao corretor de imóveis. E, ao ter sua culpa reconhecida, é obrigado a devolver o que recebeu de comissão. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CASO CONCRETO EM QUE A AUTORA COMPROVOU QUE AS RÉS LHE GARANTIRAM QUE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO SERIA APROVADO. [...] Hipótese dos autos em que a autora logrou comprovar que as demandadas garantiram a aprovação do financiamento imobiliário junto ao Baco, o qual acabou inocorrendo na forma prevista. Resolução da avença que, portanto, ocorre por culpa das requeridas, as quais tem o dever de devolver os valores recebidos da demandante, inclusive no tocante à comissão de corretagem [...] (TJSP- AC 70075674564, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 28/08/2019, 20ª Cível, Data de Publicação: 09/09/2019). Grifo nosso.
5 Não ocultar informações
O corretor de imóveis tem um papel importante nas transações imobiliárias, é quem deve zelar pela segurança do negócio. Para isso, deve agir de forma ética, com diligência e prudência, informar sobre a segurança e risco do negócio e, bem como, expor qualquer informação que possa influenciar no negócio.
Portanto, não pode o corretor ocultar informações e, se isso fizer, responderá pelos danos que causar.
Tratando sobre imóvel na planta, deve o corretor de imóveis informar todos os detalhes do negócio, tais como quais as consequências se o financiamento não for aprovado, quais são as taxas que deverão ser pagas além do valor do imóvel, sobre os índices de correção e entre outros.
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