- Dra. Tatiane Rodrigues
Sou dono de um imóvel e não quero mais ele, mas o outro proprietário já faleceu. O que posso fazer?
Atualizado: 23 de mar.
Na situação de mais uma pessoa ser dona de um imóvel, estamos diante do que chamamos de condomínio. Ninguém é obrigado a permanecer em um condomínio, portanto o que vamos tratar aqui é a possibilidade de pedir a extinção do condomínio.
Atenção, isso não se aplica no caso de marido e mulher ser donos do imóvel que existe a comunhão pelo regime de bens adotado no casamento. Quando existe a comunhão, não falamos na existência de condomínio e sim de mancomunhão, não se aplicando este texto ao caso.
1 Sou dono de um imóvel conjuntamente com outras pessoas, o que isso implica?
Quando mais de uma pessoa é proprietária de um imóvel, excluindo a questão de comunhão de bens no casamento, estamos diante de um condomínio. Logo, condomínio não é apenas quando existe apartamentos ou casas, mas também quando existe uma pluralidade de proprietários no mesmo imóvel.
A lei estabelece que, ninguém é obrigado a permanecer em condomínio se não quer mais. Isso podemos verificar no artigo da lei que fala que é possível pedir a divisão ou, se a coisa for indivisível, poderá ser adjudicado para um dos proprietários ou vendido e repartido o valor.
Vejamos o que está expresso no Código Civil:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Portanto, na situação de um condomínio, existem duas opções:
Se for um bem divisível, caberá a divisão da coisa.
Se for indivisível, caberá a adjudicação (um proprietário compra a parte do outro) ou a venda com a divisão do valor entre os proprietários.
2 Se algum dos proprietários já tiver falecido, é possível pedir a divisão ou venda do bem?
Como falamos anteriormente, ninguém é obrigado a permanecer proprietário de um imóvel em condomínio. Mesmo que o outro proprietário já tenho falecido, é possível entrar com a ação de divisão ou de extinção de condomínio com alienação judicial do bem.
Neste caso de proprietário falecido, observemos o seguinte:
Se tem inventário em andamento: a ação será contra o espólio representado pelo inventariante.
Se não tem inventário em andamento: ação será contra o espólio representado pelos herdeiros.
Se o inventário já foi finalizado: a ação será contra os herdeiros.
Vejamos algumas decisões neste sentido:
EMENTA.Apelação. Ação de extinção decondomínio e alienação judicial. Sentença de parcialprocedência. Inconformismo do réu. Descabimento.Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Ação movidaem face do Espólio, cujo contraditório e ampla defesa foiexercido pela inventariante. Inexistência de direito dehabitação à viúva. Comunhão do imóvel incontroversa nomomento da abertura da sucessão. Direito do coproprietárioexigir a extinção do condomínio, diante da ausência desolução amigável entre as partes. Precedentes deste E.TJSP. Honorários advocatícios bem fixados. Sentençamantida. Recurso improvido. (TJSP AC 1007022-96.2017.8.26.0002).
Recurso de apelação. Extinção de condomínio. Afastadas aspreliminares de inépcia da inicial e de litisconsórcionecessário arguidas pela recorrente. Da matrícula dosimóveis que são objetos desta ação não se vislumbra adelimitação alegada, constando as partes comocoproprietárias. Ante a pendência da partilha os bens do decujus permanecem indivisíveis e a ação deve ser manejadaem face do espólio, sendo desnecessária a inclusão de todoseventuais herdeiros. Quanto ao mérito a recorrente apresentamero inconformismo, sem apresentar fundamentos jurídicose, assim, sem estabelecer a necessária dialeticidade.Sentença mantida. Recurso parcialmente conhecido eimprovido na parte conhecida. (TJSP AC 1001879-70.2017.8.26.0150).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Extinção de condomínio. Sentença que julgou extinto o processo sem julgamento domérito, por inadequação da via eleita, indeferindo apetição inicial Inadmissibilidade Falta de inventário dosbens deixados por condôminos falecidos que não impedema extinção do condomínio. Recurso provido, impondo-se o prosseguimento do feito (TJSP AC 1004384-09.2019.8.26.0071).
APELAÇÃO – Extinção de condomínio - Bem imóvel comum – Sentença de extinção – Insurgência dos requerentes – Cabimento – Inventário pendente que não impõe óbice ao direito potestativo de extinção de condomínio - Titularidade do imóvel não regularizada no Registro de Imóveis – Composse – Possibilidade de extinção, tal como se condomínio fosse – Direitos sobre o imóvel que ostentam valor econômico e podem ser levados à hasta pública – Sentença reformada - Recurso provido. (TJSP AC 10152850720228260564).
Esse cenário fático revela um aparenteconflito entre a norma que assegura o direito potestativo à extinção do condomínio voluntário (art. 1.322 do CC/2002) e a regra que mantém indivisa a herança até à partilha (art. 1.791, p. u., do CC/2002). Há, assim,conflito, ao menos aparente, entre essasnormas, assegurando aos condôminos odireito potestativo à extinção do condomínio voluntário, e a restrição que se impõe, no condomínio formado pelos herdeiros, a fim dese preservar o patrimônio do de cujus (garantia dos credores). A solução desse conflito, a meu juízo, deve ser no sentido da prevalência da autonomia dos condôminos, que tem fundamento na liberdade individual, pois, conforme observado na evoluçãohistórica do instituto do condomínio, a liberdade é a regra, devendo-se, portanto, interpretar restritivamente normas que limitem essa liberdade de permanecer ou não associado aos demais condôminos. (...) Com base nos fundamentos até aqui declinados, entendo que, na hipótese dos autos, não se mostra cabível condicionar o prosseguimento da ação de extinção de condomínio à ultimação do processo de inventário, devendo-se, portanto, conferir plena eficácia ao direito potestativo da condômina RUTH de promover a extinção do condomínio voluntário. O direito dos herdeiros à fração do imóvel fica sub-rogado, após a alienação judicial, no valor proporcionalmente arrecadado, mantendo-se, de todo modo, a indivisibilidade da herança. (REsp1.817.849/SP).
Ementa Ação de Extinção de Condomínio c/c Alienação Judicial Sentença de improcedência Ausência de óbice legal para alienação judicial de bem pendente de inventário. Posse e propriedade do de cujus que, por ocasião da aberturada sucessão, transmitem-se automaticamente para seus herdeiros - Princípio da saisine (CC 1.784) - Produto da alienação do bem comum que passará a integrar opatrimônio do espólio - Sentença anulada - Retorno dos autos à origem - Recurso provido. (TJSP AC 10616168620198260100).
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