Sou obrigado a pagar a taxa de instituição de condomínio?

(imagem retirada do site canva)

Na compra de imóvel na planta alguns compradores assinam o contrato e não observam que existe uma cláusula que diz que será de sua responsabilidade o pagamento das custas da instituição do condomínio. Vejamos um exemplo:

Após a emissão da Carta de Habite-se será averbada a Instituição e Convenção de Condomínio, ficando desde já convencionado que as despesas com o registro serão rateadas pelos condôminos proporcionalmente a sua fração, do qual concordam desde já. Os quais serão pagos à Promitente Vendedora, até 90 (noventa) dias após o habite-se.

Cada contrato vai ter esta cláusula escrita de uma maneira diferente, porém, todas têm o mesmo sentido: será cobrado dos compradores os emolumentos do Registro de Imóveis para a instituição do condomínio.

Dependendo do local, quando se compra um imóvel na planta, o comum é encontrar a matrícula da seguinte maneira:

Não existirá a matrícula do apartamento que está sendo adquirido, existe somente a matrícula com o empreendimento registrado.

Só irá existir a matrícula individual do apartamento quando houver a instituição do condomínio. Para que isso ocorra é necessário ir no cartório de Registro de Imóveis e registrar a especificação e convenção do condomínio.

Para fazer a instituição do condomínio deve ser pago emolumentos para o cartório. São estes emolumentos que estão cobrando dos compradores, como citamos anteriormente.

Pelo o artigo 44 da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária) é de responsabilidade do incorporador fazer a instituição do condomínio. Portanto, é algo que faz parte da sua atividade.

Portanto, não pode pegar a sua obrigação prevista em lei e repassar ao consumidor, ou seja, a cobrança dos valores gastos com a instituição do condomínio é indevida. Vejamos:

COMPRA E VENDA AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO REFERENTE A TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Sentença procedência. Parte autora condenada às penas da litigância de má-fé e ao ônus da sucumbência. Insurgência das partes. Preliminar de prescrição afastada. Cobrança de taxa de atribuição de unidade. Taxa que não se confunde com a despesa relativa à transferência da propriedade do imóvel (art. 44 da Lei nº 4.591/64). Cobrança abusiva.Construtora/incorporadora responde pelo pagamento do custo da individualização da matrícula e instituição de condomínio.Inexigibilidade do débito. Ajuizamento de várias ações discutindo a mesma relação jurídica revela conduta temerária da parte acarretando sobrecarga à parte contrária e ao Poder Judiciário.Aplicação do disposto no art. 80, inciso V, do CPC. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS. (TJSP 1030191-05.2018.8.26.0576, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de julgamento: 19/02/2020, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 19/02/2020.

Caso ainda não tenha pago o valor cobrado, o consumidor pode procurar a justiça para que seja declarada indevida a cobrança e nula a cláusula que prevê este pagamento.

Se já houve o pagamento, o consumidor tem o prazo de 5 anos para pedir a restituição do valor pago indevidamente.

Fonte:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em: 21 de fevereiro de 2020.

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