Dra. Tatiane Rodrigues
27 de jan de 2020
Atualizado: mar 7
(imagem retirada do site canva)
A compra de um apartamento é a realização de um sonho. Muitas pessoas realizam este sonho por meio da compra de imóvel na planta.
Porém, para algumas pessoas este sonho pode se tornar um pesadelo.
Imagine a seguinte situação: o contrato é assinado, é pago um valor de entrada e a comissão dos corretores, porém, ao final o banco nega o financiamento.
Como fica a compra do imóvel se não for aprovado o financiamento? Os valores que foram pagos serão devolvidos? É o que vamos tratar agora.
Ninguém pode garantir que o financiamento será aprovado, já que depende tão somente do banco a aprovação.
- Mas eu fiz uma simulação e me deram garantia que seria aprovado.
Infelizmente você foi enganado!
A simulação não serve para definir se será aprovado ou não o financiamento, o seu papel na verdade é de fazer os compradores terem noção se aquele apartamento cabe dentro do seu orçamento e se existe a chance de aprovação do financiamento.
Ou seja, é com a simulação que se descobre se os valores das parcelas cabem "dentro do bolso".
Lembre-se, a simulação é apenas uma situação hipotética.
O ideal é que os compradores tenham uma assessoria na hora da compra, para fazer uma pré-análise e já descartar aqueles que realmente não vão conseguir o financiamento e dar continuidade com aqueles que têm chances de conseguir.
A assessoria garantiu que consegue o financiamento? Fuja desta assessoria!
O financiamento é uma condição do negócio, ou seja, a compra do imóvel na planta está subordinada a um evento futuro e incerto.
É futuro já que o financiamento não acontece no mesmo momento que ocorre a assinatura do contrato e é incerto já ninguém pode garantir que será aprovado.
Deste modo, com o financiamento não sendo aprovado a compra não foi concretizada.
Portanto, é caso para a rescisão contratual por impedimento à concretização do negócio.
Como não estamos falando de arrependimento, mas sim do negócio não ter sido concretizado por vontade alheia das partes, os valores que foram pagos devem ser devolvidos.
- Até mesmo a taxa de corretagem deve ser devolvida?
Sim, seja o valor de entrada ou de comissão. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança. Corretagem. Obrigação de fim. Negócio não concretizado por não concessão de financiamento bancário. Fato superveniente e alheio à vontade das partes que difere do mero arrependimento. Comissão indevida. Sentença reformada. (TJSP; Apelação 0051904-70.2010.8.26.0564; Relator (a): Mario A. Silveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento:08/05/2017; Data de Registro: 09/05/2017).
Estamos diante de uma relação de consumo, devendo, assim, também ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.
Quando o corretor ou qualquer outra pessoa dá a garantia de aprovação do financiamento a empresa está assumindo a posição de garantidora do resultado prometido.
Deste modo, é responsável objetivamente pela negativa do financiamento, ou seja, não precisa comprovar a culpa da empresa pela não aprovação.
Assim, deve ser devolvido os valores que foram pagos, a qualquer título, sendo a retenção dos valores pagos atitude abusiva.
Primeiramente, deve tentar resolver amigavelmente a questão, conversar com a vendedora, imobiliária e assessoria para que seja devolvido os valores pagos já que não houve a aprovação do financiamento.
Caso não consiga resolver a questão de forma amigável, será necessário entrar com o processo para pedir a devolução dos valores pagos e, se for o caso, indenização por danos morais.
Dica: para ter provas guarde todos os papéis, conversas no WhatsApp, e-mails e entre outros documentos da negociação até a negativa do banco, principalmente aqueles que podem provar que foi dada a garantia de aprovação do financiamento.
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 26 de dezembro de 2019.
BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 26 de dezembro de 2019.
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