- Dra. Tatiane Rodrigues
Posso vender imóvel com indisponibilidade?
Atualizado: 23 de mar.
A indisponibilidade é o ato em que fica vedada a transferência do imóvel, sendo que fica vedado transferir o imóvel para terceiro, seja por meio de compra e venda ou por outros atos, como doação. Neste caso é possível vender o imóvel com indisponibilidade?
(imagem retirada do site Canva)
1 Posso vender imóvel com indisponibilidade?
A primeira coisa que ressaltamos é que a indisponibilidade não impede o proprietário de vender o imóvel, o que fica impedido é a transferência, ou seja, o comprador não consegue transferir o imóvel para seu nome.
Portanto, é plenamente possível fazer a escritura de compra e venda, mesmo que conste o nome na central de indisponibilidade. Inclusive as normas da corregedoria de São Paulo preveem isso da possibilidade de ser feita a escritura de compra e venda do imóvel. Vejamos:
44.1. A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel ou quotas de participação no capital social de sociedade simples de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nesta incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá implicar a impossibilidade de registro (lato sensu) do direito no Registro de Imóveis ou, então, conforme o caso, no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, enquanto vigente a restrição. (grifo nosso)
Então o que temos que não é vedado a venda do imóvel quando há indisponibilidade, mas o que é necessário há comunicação da existência da indisponibilidade na escritura de venda e compra, devendo o comprador estar devidamente ciente de tal indisponibilidade e as suas consequências.
Inclusive, a questão da possibilidade de confecção da escritura de venda e compra está estabelecida no Provimento nº 39/2014, no artigo 14, o qual deve todos os cartórios observar e seguir. Vejamos:
Art. 14. Os registradores de imóveis e tabeliães de notas, antes da prática de qualquer ato notarial ou registral que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto lavratura de testamento, deverão promover prévia consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (hash), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou digital.
§ 1º. A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes do negócio jurídico foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá ter como consequência a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição.
Deste modo, não pode o cartório se recusar a fazer a escritura de venda e compra se há a existência de indisponibilidade de bens.
2 Como vender imóvel com indisponibilidade de bens?
A venda de um imóvel com indisponibilidade acontece como qualquer outra, sendo que, é lavrada a escritura de venda e compra. A única diferença é que a escritura não será registrada, o comprador deverá aguardar a baixa da indisponibilidade para conseguir o registro.
O vendedor não pode ocultar a informação e deixar bem claro para o comprador a existência do impedimento de registro da escritura do negócio e bem como explicar os riscos do negócio.
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