- Dra. Tatiane Rodrigues
Posso vender imóvel alugado?
Atualizado: 8 de mar.
É comum que durante o contrato de locação o proprietário resolva vender o imóvel. E no momento o locador se pergunta: posso vender imóvel alugado?
E do outro lado da história, o inquilino também tem dúvidas se o imóvel que ele alugou pode ser vendido e, bem como, quais são os seus direitos.
Vejamos a seguir se é possível vender o imóvel enquanto a locação estiver vigente.
1 O imóvel alugado pode ser vendido?
Sim, o imóvel alugado pode ser vendido. Na lei não existe nenhuma proibição no tocante a venda de imóvel durante o contrato de locação, o que existe são procedimentos e direitos que devem ser observados.
2. Preciso dar preferência ao inquilino?
Sim. A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que, ao negociar o imóvel deve ser dada a preferência ao imóvel, enviando ao inquilino a comunicação da negociação, vejamos o que diz a lei:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Mas atenção, não é todo tipo de negociação que deve ser dada a preferência ao inquilino. O art. 32 da lei do inquilinato traz um rol que afasta a preferência do inquilino:
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
2.1 Qual o prazo para o inquilino dizer se tem interesse ou não?
A lei fala que o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar o seu interesse. Se passar o prazo e não houver nenhum tipo de manifestação, o inquilino perde o direito de preferência e o negócio pode ser feito com terceiros.
2.2 O que acontece se não observado o direito de preferência do inquilino?
Se o locador não observar o direito de preferência, conforme o art. 33 da lei do inquilinato, surge os seguintes direitos para o inquilino:
Poderá pleitear perdas e danos.
Ou, se o contrato de locação foi averbado na matrícula do imóvel um mês antes do negócio, pode haver para si o imóvel, devendo depositar o preço e demais despesas da transferência do imóvel se for solicitado isso em até 6 meses que o negócio foi registrado na matrícula.
3. Depois que o imóvel é vendido, o inquilino pode continuar morando no imóvel?
Depende, para isso deve ser observado as cláusulas contratuais e se o contrato está ou não averbado na matrícula do imóvel.
Opção 1 - o inquilino tem o direito de ficar em casa: se o contrato estiver valendo um prazo determinado de duração, se conter cláusula de vigência e se estiver averbado na matrícula do imóvel.
Opção 2 - o inquilino tem o direito de ficar em casa: se o contrato estiver valendo por um prazo determinado, mas se não tiver a cláusula de vigência ou se não estiver averbado na matrícula, o comprador não pede a desocupação em até 90 dias após o registro do negócio na matrícula.
Opção 3 - o inquilino não tem direito de ficar em casa: se o contrato estiver valendo por um prazo determinado, mas se não tiver a cláusula de vigência ou se não estiver averbado na matrícula, o comprador pede a desocupação em até 90 dias após o registro do negócio na matrícula.
Portanto, o que temos é se o contrato não tiver a cláusula de vigência ou, se não estiver averbado na matrícula do imóvel, fica a cargo do comprador a decisão se o contrato de locação irá continuar ou não.
No caso do comprador não tenha interesse, ele tem que notificar o inquilino para que desocupe o imóvel, no mínimo em 90 dias. Não pode ser dado prazo menor de 90 dias, já que é prazo previsto na lei, vejamos:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (Grifo nosso).
Atenção, quem deve pedir a desocupação e o comprador do imóvel, não pode o locador pedir a desocupação durante a vigência do contrato.
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