Receba conteúdo no seu e-mail:
  • Dra. Tatiane Rodrigues

Comprei um apartamento novo e apareceram rachaduras.

Atualizado: Abr 2



Você não sabe o que fazer se comprou um apartamento novo e apareceram rachaduras, infiltrações ou outros vícios que prejudicam a segurança do imóvel?


Iremos tratar dos vícios de qualidade por insegurança dos apartamentos adquiridos na planta, esclarecendo o que pode ser feito diante tais defeitos.



1 Da relação de consumo

Em regra, quando falamos em imóvel na planta estamos diante de uma relação de consumo, já que quem compra o apartamento é o destinatário final do serviço, ou simplesmente, consumidor.


No Código de Defesa do Consumidor os problemas são divididos em duas espécies:


a) Defeito ou vício de qualidade por insegurança: é o problema que abala a segurança do produto, que arrasa com as expectativas do consumidor e que pode provocar acidente de consumo.


b) Vício por inadequação: é o problema que fala da qualidade e tamanho do produto, por exemplo, baixa qualidade do material que foi utilizado


Quando falamos em rachaduras e infiltrações estamos tratando de defeito no apartamento, já que trata da segurança da construção e que traz o risco de acontecer algum acidente com o consumidor.


1.1 Do prazo para ação


O artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor prevê que em caso de defeito o prazo é de 5 anos para entrar com a ação para que a construtora pague pelo conserto e, se houve algum prejuízo ao consumidor, indenizar tais prejuízos.


Mas atenção, o prazo de 5 anos começar a contar no dia que o consumidor toma conhecimento do defeito e sua autoria.


A autoria em se tratando de imóvel na planta é de fácil conhecimento, já que a construtora é a responsável pela construção, logo é responsável pelo defeito. Deste modo, o prazo começa a contar do dia que o consumidor descobre o defeito.



1.2 Da vida útil


- Entrei em contato com a construtora e a mesma respondeu que já passou o prazo de garantia, portanto não podem fazer nada.

Na compra do apartamento as construtora informam o prazo de garantia que elas dão pela, por exemplo, podem informar que o prazo de garantia dos azulejos são 6 anos.


Então se o azulejo começa a descolar após de 7 anos a construtora certamente irá dizer que o prazo de garantia já acabou.


Mas se tratando de relação de consumo temos que fazer a seguinte pergunta: o azulejo foi feito para durar apenas 6 anos?


Portanto, não importa o prazo de garantia que a construtora deu, o que deve ser levado em conta é o prazo de vida útil, ou seja, quanto tempo se espera que dure aquele bem.



2 Da aplicação do Código Civil


Apesar de ser uma relação de consumo, por algumas situações podem ser mais benéfico utilizar o Código Civil.


O Código Civil divide os problemas nos imóveis da seguinte maneira:


a) Vício de qualidade: trata dos problemas de qualidade do imóvel, por exemplo, portas que não fecham ou canos entupidos. Esse vício pode ser oculto ou aparente.


b) Vício da segurança e solidez da obra: o construtor tem responsabilidade objetiva (sem a necessidade de comprovar a culpa) de garantir a obra por 5 anos. Essa garantia envolve a mão-de-obra utilizada e materiais.


c) Vício por medida: o tamanho do imóvel informado pelo vendedor é diferente do que realmente mede.


Por estarmos tratando de rachaduras, infiltrações e outros problemas que estão na estrutura do imóvel, vamos nos aprofundar no vício de segurança e solidez da obra.


2.1 Do prazo para ação


O artigo 618 do Código Civil dispõe que o prazo para entrar com a ação redibitória (devolver o imóvel e pegar o dinheiro de volta) é de 180 dias, o prazo começa a ser contado do dia que ficar evidente o dano.


Ressalta-se que, o dano deve acontecer dentro dos 5 anos que o construtor tem a responsabilidade de garantir a obra.


Se a intenção for indenização por danos sofridos (materiais e/ou morais), o prazo para ação indenizatória, segundo o STJ, é de 10 anos.



3 Da notificação da construtora


Logo que aparece o defeito no imóvel deve o proprietário do imóvel informar a construtora, para que a mesma toma as medidas necessárias e, se for o caso, pague pelos danos causados.


O ideal é que seja feito escrito, seja por e-mail ou carta com aviso de recebimento, para que fique documentado que a construtora tomou ciência do defeito. Caso seja feita por meio do telefone, não esqueça de anotar o dia, hora e número de protocolo da ligação.


Se a construtora se manter inerte, será necessário entrar com um processo.


Tome cuidado quantos aos prazos para entrar com ação, passado os prazos aqui previstos não terá mais o interessado o direito de procurar a justiça para resolver a questão.



4 Algumas dicas


Além de informar a construtora, de acordo com o caso concreto, pode tomar as seguintes atitudes:


  • tirar foto e gravar vídeos que mostrem as rachaduras, infiltrações, etc.

  • contratar um perito para fazer um laudo.

  • dependendo da gravidade, chamar a defesa civil.


Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 26 de dezembro de 2019.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 26 de dezembro de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.


SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.



Outros textos que podem ser do seu interesse:



Escrito por:


Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduada em Direito Imobiliário, pós-graduanda em Direito Tributário e cursando MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.


Saiba mais sobre a autora aqui.


Acompanhe também as postagens sobre Direito Imobiliário no Instagram: @rodriguesefelix @tatiane.adv


#imovelnaplanta #direitoimobilario #imovel