Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória é a forma do comprador do imóvel exercer seu direito de ter a escritura do imóvel, caso haja recusa do vendedor em assinar a escritura.

Até 2022 só era possível a adjudicação compulsória por meio de um processo, porém com a Lei nº 14.382/22 trouxe a possibilidade de fazer a adjudicação compulsória extrajudicial, por meio do cartório.

1 Quando o comprador pode entrar com a adjudicação compulsória?

Se o contrato de compra de imóvel estiver quitado (tem que haver prova da quitação) e conter cláusula que as partes não podem se arrepender do negócio, caso o vendedor se negue a assinar a escritura o comprador pode entrar com a adjudicação compulsória.

Então o interessado para entrar com o processo de adjudicação compulsória deve ter: o contrato com cláusula que não permite às partes de arrependerem do negócio, prova de quitação do preço do imóvel e prova da recusa do vendedor em outorgar a escritura.

1.1 É preciso que o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel?

A lei fala que para a adjudicação compulsória deve o contrato estar registrado no contrato, porém, tal registro é dispensado. O entendimento da justiça é que para a adjudicação compulsória não precisa do contrato está registrado, isso por conta da Súmula nº 239 do STJ:

Súmula n° 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

2 Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?

A parte pode escolher entrar com a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial, sendo que, para a extrajudicial deverá ser apresentado, além do contrato com cláusula que proíbe o arrependimento e prova da quitação, deverá apresentar certidão negativa de processos envolvendo o imóvel, ata notarial e o comprovante de pagamento do ITBI.

Ao receber o pedido, o registrador irá proceder com a notificação dos vendedores e, caso não apresentem impugnação no prazo de 15 dias, será considerada a negativa em realizar a escritura, caracterizando o inadimplemento. Assim, o Registrador irá dar continuidade no procedimento.

2.1 Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de advogado?

Sim, é necessário a presença do advogado para pedir a adjudicação extrajudicial.

2.2 Como é o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial?

Primeiramente é apresentado o requerimento no Registro de Imóveis, que irá providenciar a notificação do vendedor. Feita a notificação e não havendo resposta, deverá ser feita a ata notarial no Tabelião de Notas e pagamento do ITBI para que seja finalizado a adjudicação, fazendo o registro do imóvel.

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