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  • Dra. Tatiane Rodrigues

Posso colocar no contrato de locação que o fiador renuncia ao direito de exoneração?

Atualizado: 8 de mar.

Um tema polêmico no contrato de locação quando existe a figura do fiador é a questão da possibilidade de ser pedida a exoneração, ficando, assim, o contrato sem garantia.


Será que o locador, na tentativa de se proteger de um prejuízo financeiro, pode colocar cláusula no contrato que o fiador renuncia ao direito de exoneração?



1 Quando o fiador pode se exonerar da fiança?

Enquanto o contrato de locação estiver valendo pelo prazo determinado, em regra, o fiador não pode pedir a exoneração. Portanto, quando o contrato de locação passar a ter prazo indeterminado é que surge para o fiador o direito de pedir a sua exoneração.


Vejamos o que diz o art. 40 da lei do inquilinato (Lei 8.245/91):


Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: [...]
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

E temos esta possibilidade no Código Civil, vejamos:


Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Vejamos uma decisão que reforça esta questão da obrigação do fiador não poder, em regra, ser exonerada antes do fim do prazo do contrato:


APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA – Responsabilidade do fiador – Notificação de exoneração enviada dias antes do termo final pactuado – Eficácia da notificação condicionada ao termo final, sendo vedada a exoneração antes do termo do contrato firmado por prazo determinado, salvo casos bastante excepcionais – Renovação do contrato de forma automática, diante da não desocupação do imóvel – Responsabilidade do fiador pelos cento e vinte dias seguintes ao termo do contrato – Negado provimento. (TJ-SP - APL: 00030769620138260189 SP 0003076-96.2013.8.26.0189, Relator: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 23/07/2015, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/07/2015)

Lembrando que, a exoneração não acontece de forma automática quando o contrato passa a valer por prazo indeterminado, o fiador deve notificar o locador sobre a sua intenção. Os efeitos da exoneração não acontecem no ato da notificação, fica o fiado ainda atrelado ao contrato por algum período.


1.1 É quando o fiador é sócio da pessoa jurídica, pode haver a exoneração quando o contrato de locação ainda tiver prazo determinado?

Sim, quando o locatário é pessoa jurídica e o próprio sócio da empresa é o fiador, existe sim a possibilidade de exoneração da fiança mesmo quando o contrato de locação ainda estiver por prazo determinado.


Esta possibilidade ocorre quando há a troca do quadro societário da empresa, ou seja, quando o sócio que é fiador sai da empresa e entra um novo sócio. Vejamos uma decisão da justiça neste sentido:


Locação. Fiança prestada pelos sócios da empresa locatária. Retirada dos sócios da pessoa jurídica afiançada. Completa alteração do quadro societário. Exoneração dos fiadores. Possibilidade. Garantia prestada intuitu personae. Contrato por prazo determinado, ainda em vigor. Irrelevância. Notificação extrajudicial encaminhada aos locadores. Exoneração válida depois de 120 dias, contados do recebimento da missiva. Aplicação do art. 40, X, da Lei nº 8.245/91. Precedentes desta Corte e do Col. STJ. Sentença reformada. Procedência parcial da ação. Sucumbência mínima dos autores. Apelo provido em parte. (TJ-SP 10529403120148260002 SP 1052940-31.2014.8.26.0002, Relator: Bonilha Filho, Data de Julgamento: 28/09/2017, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2017).

Portanto, muito cuidado ao colocar como fiador da pessoa jurídica o próprio sócio, já que se houver alteração do quadro societário, o contrato mesmo com prazo determinado poderá ficar sem garantia, já que é uma situação excepcional que permitiria a exoneração antes do fim do prazo do contrato de locação.


1.2 É quando o locatário se separa, se divorcia ou falece, o fiador pode pedir a exoneração?

Quando o locatário sai do imóvel, seja pelo seu falecimento ou por divórcio/separação, o contrato de locação continua automaticamente com o cônjuge que não faz parte do contrato de locação e permanece no imóvel. Isso é chamado de sub-rogação.


Neste caso, o locador e fiador devem ser notificados sobre a sub-rogação e surge o direito de o fiador pedir sua exoneração. Para isso, o fiador deverá notificar o locador em até 30 dias após receber a notificação sobre a sub-rogação.


Da data da notificação do locador, o fiador ainda ficará responsável pela locação pelo período de 120 dias.


2 Posso colocar no contrato de locação que o fiador renuncia ao direito de exoneração?

Não pode ser colocado no contrato de locação que o fiador renuncia ao direito de exoneração, assim, após o contrato passar a valer por prazo indeterminado, poderá o fiador pedir a exoneração.


A cláusula que estipula que o fiador renuncia ao direito de exoneração é nula, podendo ser discutida na justiça. Vejamos:

Exoneração da fiança – Imóvel residencial – Ação julgada parcialmente procedente – Apelo da locadora – Notificação válida – Exoneração regular - Notificação judicial promovida pela fiadora/apelada no tempo de prorrogação do contrato por tempo indeterminado. Com efeito, nos termos da jurisprudência sedimentada pelo C. STJ, ainda que haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração, o fiador poderá se exonerar da fiança mediante notificação ao locador ou mediante a propositura de competente ação de exoneração, assim o fazendo após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10013833220198260001 SP 1001383-32.2019.8.26.0001, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 08/02/2023, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/02/2023) Grifo nosso.

Portanto, se você colocar esta cláusula e o fiador enviar a notificação ou ingressar com a ação de exoneração o fiador poderá se exonerar. Ainda, se mesmo com a notificação e passando o prazo de 120 dias você cobrar de valores do fiador, isso será uma cobrança indevida.


 

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