Pode ser transferida a locação comercial sem anuência do locador?

É muito comum no contrato de locação comercial ocorrer a venda do ponto, porém muitas vezes o locador é surpreendido com a informação da venda, sem ter sido informado previamente e nem solicitar a sua concordância.

Será que pode ser transferida a locação comercial sem a anuência prévia do locador?

O art. 13 da lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) estipula que a cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel locado necessita de anuência prévia e por escrito do locador. Além disso, assim que receber a informação do interesse na cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel, o valor poderá se opor. Vejamos como está escrito na lei:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Vejamos a jurisprudência:

APELAÇÃO. Locação de imóvel. Finalidade comercial. Embargos à execução. Sentença de improcedência - Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova oral descabida ou desnecessária para comprovação pretendida pelos apelantes. Nulidade da sentença não caracterizada - Impugnação ao deferimento de benefícios de justiça gratuita aos apelados. Argumentos fáticos que não obstaram o deferimento em primeiro grau e não se contrapõem à manutenção nesta sede recursal - Contrato de venda do ponto comercial não implica transferência da posição contratual na locação. Locadores que não anuíram quer com a venda do fundo de comércio, quer com a cessão da posição contratual dos locatários. Preservação da responsabilidade da locatária e do fiador originais - Conclusão diversa que depende da celebração de instrumento escrito. Inadmitida anuência tácita - Multa compensatória. Inaplicabilidade para a hipótese de inadimplemento de alugueis e encargos da locação. Valor que deve ser excluído do crédito exequendo. Recurso provido em parte, com modificação parcial da disciplina acerca da responsabilidade pelas verbas de sucumbência. (TJ-SP - AC: 10096856320198260320 SP 1009685-63.2019.8.26.0320, Relator: Claudia Menge, Data de Julgamento: 13/01/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/01/2022). Grifo nosso.

A lei é bem clara da necessidade do consentimento prévio e por escrito do locador em relação à cessão, sublocação e empréstimo do imóvel locado. Se é feito sem a sua anuência, o locatário e o fiador, se houver, continuam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis até a entrega das chaves do imóvel. Neste sentido:

Locação. Imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança movida em face da locatária e fiadores. Desistência da ação em relação à locatária. Homologação. Sentença de procedência em relação aos corréus (fiadores). Nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Não reconhecimento. Desnecessidade de dilação probatória. Alegação de venda do ponto comercial a terceiro. Ausência de consentimento prévio e por escrito do locador na cessão do vínculo locatício. Art. 13 da Lei 8.245/91. Responsabilidade dos fiadores pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves. Reconhecimento. Recurso desprovido, com observação. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando os elementos necessários para a convicção judicial já se encontram nos autos. O juiz é destinatário das provas e a ele compete determinar a realização daquelas necessárias ao seu convencimento. Nos termos do artigo 13 da Lei 8.245/91, a cessão/sublocação do imóvel depende de consentimento prévio e escrito do locador. No caso, não há comprovação da anuência prévia e por escrito do locador e sequer notificação enviada pela locatária acerca da cessão da locação. Não há anuência presumida pelo silêncio, razão pela qual não se operou a cessão da locação nos moldes da lei de regência. Assim, respondem os fiadores na forma como se comprometeram no contrato, ou seja, até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador com a imissão feita no processo. (TJ-SP - APL: 10046247520178260068 SP 1004624-75.2017.8.26.0068, Relator: Kioitsi Chicuta, Data de Julgamento: 23/01/2019, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/01/2019). Grifo nosso.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS. Ação declaratória de extinção do vínculo locatício c.c. restituição de valor dado como garantia contratual, conexa com embargos à execução. Sentença de improcedência do pedido declaratório e dos embargos. Apelo do autor-embargante. Transferência de estabelecimento comercial para terceiro estranho à relação contratual. Administradora que atuou como mera mandatária do proprietário do imóvel. Dicção do art. 653 do CC. Precedentes do C. STJ e deste TJ/SP. Ausência de provas de que a imobiliária e o locador anuíram com os termos do contrato de compra e venda do ponto comercial. Evidências de que houve início de tratativas com emissão de minuta do novo contrato que nem sequer chegou a ser firmados pelas partes interessadas. Comprovação de a emissão de três boletos em nome da compradora decorreu de erro administrativo da imobiliária, os quais não foram quitados. Lei do inquilinato que exige a concordância prévia e escrita para alteração contratual, bem como notificação escrita pelo antigo locatário para que o locador possa exercer o seu direito de manifestar sua oposição à substituição de locatário. Dicção do art. 13, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.245/91. Dever do apelante de cumprir as obrigações contratuais até a efetiva desocupação do imóvel. Inexistência do direito à restituição da garantia representada por título de capitalização que já foi utilizada para adimplemento de parte da dívida. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10176961320168260506 SP 1017696-13.2016.8.26.0506, Relator: Carmen Lucia da Silva, Data de Julgamento: 29/04/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022). Grifo nosso.

Inclusive, isso pode ser considerado motivo para ação de despejo, tendo por motivo o descumprimento de obrigação legal e, se houver cláusula no contrato, quebra de contrato. Vejamos:

TRESPASSE DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA AQUIESCÊNCIA DO SENHORIO. LIMINAR DE DESPEJO. POSSIBILIDADE. 1. Ainda que o contrato de trespasse, por manter o estabelecimento comercial com a mesma bandeira, não prejudique o tenant mix do shopping center administrado pela locadora, não se pode ignorar que a relação de direito pessoal estabelecida com a celebração do contrato de locação restou abalada diante da expressa vedação disposta na cláusula dezessete. 2. Destarte, diante do entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que a cessão da locação, posto se tratar de relação jurídica de direito pessoal, depende de prévia aquiescência do senhorio, resta que a r. decisão que deferiu o despejo liminar fundado no trespasse indevido do estabelecimento comercial não carece de fundamentação, sendo medida que, no caso, encontra respaldo na lei e no contrato. 3. Recurso improvido. ( AI 2086970-76.2017.8.26.0000; Rel.: Artur Marques; 35a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34a Vara Cível; 17/07/2017).

Não é obrigado o locador aceitar o contratante como novo locatário, isso pelo fato de que o locador não é obrigado ter relação contratual com quem não quer, que é pessoa estranha com quem contratou originalmente.

Como é necessário o consentimento por escrito do locador, a inexistência da tal concordância, a cessão, sublocação ou empréstimo realizado pode ser considerada nula e o terceiro que passa a exercer a posse do imóvel é visto como uma pessoa estranha à locação. Neste sentido:

Apelação cível. Embargos à execução de título extrajudicial. Contrato de locação de imóvel comercial. Sentença de improcedência. Apelo da embargante. Não obstante a existência de cláusula contratual prevendo que a locação não seria renovada tácita e automaticamente, a prorrogação da relação locatícia existente entre as partes decorreu de lei e não modificou as condições estabelecidas no contrato. Prorrogação automática, determinada expressamente em lei, há que ser observada. Art. 56, parágrafo único, da Lei de Locações. De toda sorte, também o pacto celebrado entre as partes prevê, na hipótese de não renovação, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado após o término do prazo contratual. Ausente a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da locação aos adquirentes do estabelecimento comercial instalado no prédio locado, permanecem os locatários responsáveis pelo cumprimento das obrigações locatícias. Inexistência nos autos de prova de que o locador foi inequivocamente notificado, por e-mail ou por carta, da cessão da locação pelos inquilinos. Também não se evidenciou que ele passou a emitir os recibos dos aluguéis em nome dos cessionários do ponto comercial. Inadmissibilidade da anuência tácita. O locador não pode ser compelido a honrar o que foi ajustado pelos locatários com terceiros, em contrato de que não participou. A relação locatícia existente entre o locador embargado e a locatária embargante não foi formalmente encerrada, não havendo que se falar em cessação da obrigação dos locatários em relação aos débitos locatícios. Apelação não provida. (TJ-SP - AC: 10031345920218260009 SP 1003134-59.2021.8.26.0009, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 24/02/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023). Grifo nosso.

Se no contrato estiver a previsão que o locatário não pode emprestar, sublocar ou ceder o imóvel locado sem a autorização do locador, pode ser cobrada a multa que está prevista no contrato para caso de infração das cláusulas, que, geralmente, é estipulado ao equivalente ao valor de três aluguéis.

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