- Dra. Tatiane Rodrigues
Posso perder o imóvel que emprestei?
Atualizado: 12 de abr.
Imagine a seguinte situação: você tem um imóvel vazio e resolve ajudar uma pessoa, então empresta do imóvel para que a pessoa possa morar. Passam alguns anos e você recebe uma carta informando que a pessoa está querendo pegar o imóvel para ela.
Será que realmente você pode perder o imóvel que emprestou? É sobre isso que iremos falar no texto.
(imagem retirada do site Canva)
1 Qual contrato é feito quando empresto um imóvel?
Emprestar o imóvel significa que você está deixando alguém morar de graça no imóvel, então isso é chamado de contrato de comodato.
O contrato de comodato pode ser feito por escrito ou de forma verbal, sendo que o mais comum é as pessoas fazerem de forma verbal.
1.1 Quantos anos vale um contrato de comodato?
O contrato de comodato não pode ser feito por prazo indeterminado, ou seja, o contrato de comodato não pode ser feito para sempre. Caso fosse feito o comodato com prazo para sempre, estaríamos na verdade diante de uma doação.
Então o correto é que seja determinado um prazo, caso seja feito o contrato de comodato sem estipular um prazo determinado, será considerado como o prazo o tempo necessário para o uso do bem. Por exemplo, se você emprestar o imóvel para alguém para que ela possa morar enquanto o imóvel que ela comprou na planta não fica pronto, o prazo deste contrato é até que seja entregue o imóvel adquirido.
2 Quem mora de favor tem direito a usucapião?
Usucapião é o meio que uma pessoa consegue a declaração que se tornou proprietário do imóvel após comprovar que preencheu os requisitos necessários.
Os requisitos vão depender do tipo de usucapião que a pessoa irá utilizar, mas independentemente da espécie pretendida, um requisito comum é exercer a posse como se dono fosse.
Quanto a pessoa empresta um imóvel, aquele que mora de favor não exerce posse, já que está no imóvel por mera tolerância ou permissão do proprietário do imóvel. Isso está expresso no art. 1.208 do Código Civil:
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Portanto, em regra, quem mora de favor em uma casa não preenche o requisito comum de todos os tipos de usucapião: o exercício da posse como se dono fosse. Vejamos uma decisão que fala exatamente isso:
Civil e Processo Civil – Usucapião – Posse sem animus domini– Existência de comodato verbal - Ausência de requisito legal – Manutenção da sentença. I – Em regra, a posse originada do contrato de comodato inviabiliza a posse ad usucapionem. Trata-se de posse precária, por mera tolerância do proprietário que permite o uso do bem, sem, todavia, dispor-se do seu domínio. Não gera direito algum e é revogável a qualquer momento. Precedentes do STJ e do TJSE; II – Restou provado nos autos que a posse exercida pelo apelante sempre foi precária, sem animus domini, uma vez que seu irmão apenas emprestou o bem para o uso do Requerente, por mera liberalidade; III – Recurso conhecido e desprovido. (Apelação Cível Nº 202200724585, 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Iolanda Santos Guimarães - Julgado em 14/10/2022)
Porém, dependendo da situação em concreto, pode ser a pessoa que more de favor consiga sim a usucapião, isso dependerá de alguns detalhes.
Como falamos anteriormente, o contrato de comodato não pode ser feito com um prazo indeterminado, logo se a pessoa está a muitos anos morando no imóvel, será necessário justificar o motivo da permanência por tanto tempo no imóvel.
Se não houver esta justificativa, pode a justiça entender que houve uma alteração no uso do imóvel e o morador estava exercendo a posse como se dono fosse, podendo nesta situação conseguir a usucapião se preencher todos os requisitos necessários.
USUCAPIÃO. ALEGADA PERDA SUPERVENIENTE DE OBJETO. DESAPROPRIAÇÃO DO IMÓVEL USUCAPIENDO. INOCORRÊNCIA. EXPEDIÇÃO APENAS DO DECRETO QUE DECLAROU A UTILIDADE PÚBLICA DO IMÓVEL. DECRETO QUE NÃO ALTERA A TITULARIDADE DO BEM. DESAPROPRIAÇÃO AINDA NÃO EFETIVADA. INDENIZAÇÃO AINDA NÃO PAGA. IMISSÃO NA POSSE DO MUNICÍPIO QUE AINDA NÃO OCORREU. PRELIMINAR REJEITADA. USUCAPIÃO.REQUISITOS. EXERCÍCIO DE POSSE COM ANIMUS DOMINI, DE MANEIRA MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA. REQUISITOS VERIFICADOS NO CASO. AUTORA QUE INICIOU A POSSE A TÍTULO DE MERA TOLERÂNCIA DO USUFRUTUÁRIO.POSTERIOR COMODATO COM UM COPROPRIETÁRIO, APÓS O FALECIMENTO DO USUFRUTUÁRIO. INVERSÃO DA POSSE POSTERIOR. COMODATO COM UM DOS COPROPRIETÁRIOS EXTINTO. PERMANÊNCIA DA AUTORA NO IMÓVEL MESMO APÓS A EXTINÇÃO. AUTORA QUE REPELIU A OUTRA COPROPRIETÁRIA QUANDO ELA TENTOU ENTRAR O IMÓVEL.ATO INEQUÍVOCO DE OPOSIÇÃO. INVERSÃO OCORRIDA HÁ MAIS DE 10 ANOS. POSSE COM ÂNIMO DE DONO DESDE ENTÃO. AUTORA QUE SEMPRE RESIDIU NO IMÓVEL.USUCAPIÃO CARACTERIZADA ( PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 1.238 DO CCB). SENTENÇA PROFERIDA JÁ SOB VIGÊNCIA DO 2CPC/15. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, DO CPC/15). RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - AC - 1730600-4 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 29.11.2017). Grifo nosso.
Portanto, é importante que seja feito o contrato de comodato por escrito, para que se tenha prova do empréstimo, afastando, assim a possibilidade de ser pedida a usucapião do imóvel. Caso não tenha contrato escrito, o proprietário deverá provar a existência do contrato verbal e que não houve a inversão da posse.
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