- Dra. Tatiane Rodrigues
Posso perder o imóvel que comprei?
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Imaginemos a seguinte situação: Davi comprou um imóvel, fez a escritura e registrou em seu nome. No momento da compra, Davi não investigou a vida do vendedor, principalmente sobre as dívidas. Tempo depois da compra Davi recebeu a notícia que perdeu o seu imóvel por não ter tomado os cuidados necessários, já que no momento da venda o vendedor possuía diversas dívidas.
Parece que isso é uma situação que é impossível de acontecer, mas a verdade é que se não toma os cuidados necessários pode ocorrer do adquirente perder o imóvel.
O comprador pode perder o imóvel se na venda ocorrer a fraude à execução ou a fraude contra credores.
1 Fraude à execução
Fraude à execução é o ato do devedor lesar o credor e a atividade jurisdicional, já que existe ação de execução em andamento e o devedor se desfaz do seu patrimônio.
O Código de Processo Civil no artigo 792 prevê o seguinte:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;
III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V - nos demais casos expressos em lei. [...]
A forma que foi apresentada na lei está de acordo com o previsto na Súmula 375 do STJ, assim a fraude à execução ocorre em duas situações: a primeira circunstância é quando existe na matrícula do imóvel alguma averbação relacionada ao processo ou sobre a penhora que recai sobre o imóvel e mesmo assim o bem é vendido. Já a segunda hipótese é quando existe má-fé do comprador.
A dúvida que surge é a seguinte: deve o credor provar que o adquirente agiu de má-fé ou que o comprador tem que provar que agiu de boa-fé? A confusão surge em decorrência do inciso IV do artigo 792 do CPC que fala que é fraude à execução se no momento que ocorreu a venda existia uma ação capaz de tornar insolvente o devedor.
Como ainda não é um ponto que foi pacificado, existem decisões dizendo que cabe ao credor provar e outras que afirmam que o adquirente é quem deve provar que agiu de boa-fé, apresentando as certidões que foram emitidas no momento da compra.
Deste modo, por cautela é recomendado que o comprador peça todas as certidões sobre o vendedor e guarde as certidões analisadas.
Se o juiz reconhecer que houve a fraude à execução, o comprador perde o imóvel.
2 Fraude contra credores
A fraude contra credores também é uma forma de prejudicar o credor. Consiste no devedor, que está insolvente ou na iminência de ser insolvente, liquidar o seu patrimônio com a intenção de não responder por suas dívidas.
Vejamos o que diz a jurisprudência:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. FRAUDE CONTRA CREDORES. COMPROVAÇÃO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS EXIGIDOS. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A ocorrência de fraude contra credores demanda a anterioridade do crédito, a comprovação de prejuízo ao credor (eventus damni), que o ato jurídico praticado tenha levado o devedor à insolvência e o conhecimento, pelo terceiro adquirente, do estado de insolvência do devedor (scientia fraudis).
2. Agravo interno parcialmente provido. (SQJ - AgInt no REsp: 1294462 GO 2011/0109650-3, Relator: Ministro Lázaro Guimarães, Data de Julgamento: 20/03/2018, Quarta Turma, Data de Publicação: 25/04/2018)
Se o juiz entender que houve a fraude contra credores a compra do imóvel será considerada anulável e o comprador perde o imóvel.
3 Conclusão
Se na hora da compra o comprador não for cauteloso na análise dos documentos do vendedor, pode acontecer de perder o imóvel que comprou. Por este motivo não é recomendável analisar somente a matrícula do imóvel é importante pedir todas as certidões referente ao devedor e guardar junto com os documentos do imóvel.
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 23 de julho de 2020.
BRASIL. Legislativo. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 23 de julho de 2020.
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