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  • Dra. Tatiane Rodrigues

Vendi o imóvel e o comprador não pagou

Atualizado: Jun 22



Além da compra de imóvel por meio de financiamento e com pagamento á vista, também existem pessoas que compram diretamente com o vendedor, em que celebram contrato com o pagamento parcelado.


Nestes casos o costume é o comprador já fique com a posse do imóvel e pague as parcelas diretamente para o vendedor.


O que pode ser feito quando o comprador não cumpre com o acordado e deixa de pagar as parcelas?



1 Cobrar extrajudicialmente o valor devido


Antes de procurar o judiciário o vendedor pode tentar fazer uma última tentativa e enviar uma notificação extrajudicial cobrando o comprador, esta notificação não é obrigatória se o vendedor não tem intenção de reincidir o contrato.


Na notificação pode ser dado um prazo para que seja efetuado o pagamento e, caso continue inadimplente, resolver a questão por meio de um processo.


Recomendados o envio da notificação por meio do telegrama, já que consegue ter uma cópia do conteúdo e o aviso de recebimento. Mas também pode ser feito o envio da notificação por meio do Cartório de Títulos e Documentos ou notificação judicial.



2 Cobrar o valor judicialmente


Pode ser feita a cobrança dos valores devidos judicialmente, por meio da ação de cobrança ou execução.


Previsto no contrato ou não, além do valor devido pode também ser cobrado multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, isso com fundamentos nos artigos 389 e 395 do Código Civil.


Vejamos estes artigos:


Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.


3 Existe a possibilidade de pedir o imóvel de volta?


Uma outra alternativa para resolver a questão é solicitar a resolução do contrato, ou seja, o contrato é desfeito e o imóvel volta para o comprador.


Mas antes de exercer este direito precisa ser analisado se não é situação de adimplemento substancial, neste caso pedir o desfazimento é interpretado como um abuso de direito.


Sendo caso de adimplemento parcial o vendedor então deverá ingressar com a ação para cobrar o valor devido e só após que todas as medidas para receber forem infrutíferas é que poderá pedir a resolução do contrato.



3.1 Adimplemento substancial


O reconhecimento do adimplemento substancial acontece quando o devedor já está próximo da quitação da dívida, ou seja, já pagou grande parte do valor.


Imaginemos, por exemplo, que na compra do imóvel foi pactuado que o valor seria pago em 32 parcelas e o comprador pagou as 30 primeiras parcelas. Não seria de boa-fé o vendedor exigir a resolução do contrato por causa do não pagamento de 2 parcelas.


Portanto, para a aplicação do adimplemento parcial tem que ser analisado o caso concreto.


Ressalta-se que, o devedor também deve agir de boa-fé, ao alegar o adimplemento parcial deve comprovar o pagamento de grande parte da dívida e que tem condições de arcar com os valores devidos.


Vejamos alguns julgados:


  • Afastada adimplemento substancial no pagamento de 60% da dívida.


APELAÇÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INOCORRÊNCIA - Induvidoso o teor e a incidência do Decreto-lei n. 911 de 1969, cuja interpretação foi sedimentada, com inafastável eficácia persuasiva, pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Decreto-lei de constitucionalidade pacificada pelos Tribunais, restando inaplicável a tese de adimplemento substancial, mormente se o próprio devedor afirma ter quitado apenas 60% do valor do contrato. RECURSO PROVIDO (TJ-SP -AC: 1028967-65.2015.8.26.0405, Relator: Maria Lúcia Pizzotti. Data de julgamento: 13/03/2019, 30ª Câmara de Direito Privado. Data de Publicação: 15/03/2019).


  • Aplicação do adimplemento substancial no pagamento de 90% da dívida.


COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE.PRESCRIÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Insurgência da autora contra sentença de improcedência. Inadimplência do comprador quanto ao saldo residual do contrato. Autora que notificou o réu a respeito do inadimplemento. Mora que era ex re, desnecessitando de interpelação judicial. Rescisão do contrato, todavia, que necessitava de manifestação judicial. Pedido de rescisão que, a despeito do inadimplemento, não se sustentava. Réu que pagou mais de 90% das parcelas ou mais de 70% do preço atualizado.Adimplemento substancial configurado. Precedentes. Saldo remanescente que, além disso, não poderia ser cobrado em virtude da prescrição. Parcelas vencidas entre junho de 2005 até novembro de 2005. Dívida líquida constante de instrumento particular que tem prazo prescricional quinquenal, contado da data de seu vencimento (art. 206, §5º, I, CC). Ação proposta em outubro de 2015. Autora que deixou a situação do inadimplemento prolongar-se por 10 anos, não tomando as providências devidas no momento devido. Adimplemento substancial e prescrição da cobrança do saldo remanescente que impede a rescisão contratual. Sentença de improcedência mantida, por fundamentos diversos.Recurso desprovido. (TJ-SP 1003548-65.2015.8.26.0236. Relator: Carlos Alberto de Salles. Data de Julgamento: 11/07/2018, 3ª Câmara de Direito Privado. Data de publicação: 11/07/2018).


3.2 Necessidade do envio de notificação


Se a intenção for realmente entrar com a ação de resolução contratual, antes do processo é obrigatório que seja enviado para o devedor uma notificação, sendo este casado deve ser enviado também para a cônjuge.


Na notificação deve ser concedido o prazo de 30 dias para o pagamento dos valores devidos e, caso passe o prazo sem o respectivo pagamento, será o devedor constituído em mora.


É após este prazo que o vendedor poderá ingressar com a ação de resolução do contrato.



3.3 Os valores pagos pelo comprador


O vendedor deverá devolver os valores pagos pelo comprador, porém, será estipulado um percentual que será retido pelo comprador. Este percentual serve para indenização por despesas e compensar o tempo de ocupação do imóvel.


Vejamos uma decisão:


  • Retenção de 20% do valor recebido:


APELAÇÃO. Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse. Promessa de Compra e Venda. Sentença de procedência.Inconformismo. Pagamentos realizados que perfaz em pouco mais de 65% (sessenta e cinco por cento) do valor total do Contrato. Adimplemento substancial não caracterizado. Rescisão contratual decretada com base no inadimplemento. Devolução de parcelas pagas. Perda da totalidade que não se justifica, sob pena de enriquecimento indevido dos Autores. Devolução determinada, descontados 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de indenização por despesas administrativas e compensação pela ocupação do Imóvel. Inteligência das Súmulas nºs. 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal de Justiça. Sentença parcialmente reformada. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS para determinar a devolução dos valores pagos, numa única parcela, descontados 20% (vinte porcento) a título de compensação pelo tempo de ocupação gratuita do Bem e indenização pelas despesas administrativas, mantidos os ônus inerentes à sucumbência. (TJ-SP - 4001472-27.2013.8.26.0223, Relator: Penna Machado, Data de julgamento: 11/02/2020, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2020).


4 Prazo para ingressar com ação


Caso o vendedor tenha a intenção de cobrar as parcelas não pagas, isto deve ser feito no prazo de até 5 anos, contando este prazo a partir do vencimento, conforme previsto no artigo 206, §5º, I do Código Civil.


Já para solicitar a rescisão do contrato o entendimento majoritário é de que o prazo para entrar com a ação é de 10 anos, de acordo com o artigo 205 do Código Civil. O prazo começa a ser contado da data do descumprimento.



Fontes:


BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 19 de fevereiro de 2020.


FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: obrigações. 11.ª ed. rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, v. 2.


SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.



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Escrito por:



Tatiane Rodrigues Coelho

Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP nº 358.546. Especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados. Pós-graduada em Direito Imobiliário pós-graduanda do curso de  Advocacia Extrajudicial e cursou MBA em Administração, Gestão e Marketing do Negócio Jurídico. Autora de textos sobre Direito Imobiliário publicado em Revista Especializada, blogs, JusBrasil e outros sites.

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