- Dra. Tatiane Rodrigues
O contrato com a construtora prevê um prazo de entrega e o de financiamento outro. O que fazer?
Atualizado: 12 de abr.
Na compra de um imóvel na planta um dos problemas mais comum de acontecer é o atraso na entrega da obra.
E quando o contrato com a construtora prevê um prazo de entrega e o de financiamento outro, qual é válido para contar como atraso? O que o comprador pode fazer nesta situação? É isso que abordaremos neste texto.
(imagem retirada do site Canva)
1 Contrato de compromisso de compra e venda com a construtora.
O contrato de compromisso de compra e venda com a construtora não é um contrato definitivo, já que para o comprador passar a ser o dono do apartamento, é necessário fazer um outro documento.
Sendo caso de financiamento, esse outro documento é o próprio contrato de financiamento. Se não for feito financiamento para a aquisição, é necessária a escritura pública de compra e venda.
Como o contrato de compromisso de compra e venda com a construtora não é definitivo, ele é um contrato preliminar.
A Lei nº 4.591/64 estabelece que é obrigatório que no quadro resumo do contrato conste expressamente qual é o prazo de entrega do apartamento. Ressalta-se que esta informação passou a ser obrigatória em 2018, por conta da alteração que foi feita na lei.
2 Prazo distinto no contrato de compromisso de compra e venda com a construtora e o contrato de financiamento.
Como falamos anteriormente, quando a compra do imóvel na planta é feita por meio de financiamento, o contrato de financiamento com o banco é o contrato definitivo.
E se este contrato de financiamento prever um prazo diferente de entrega? Qual deverá prevalecer, o do contrato com a construtora ou o do contrato de financiamento?
O contrato de financiamento é a formalização da compra do imóvel na planta e não uma alteração do contrato de compromisso de compra e venda que foi assinado com a construtora, logo tem que ser observado o que foi previsto no contrato de compromisso de compra e venda, inclusive a questão do prazo de entrega.
Em outras palavras, o contrato de financiamento não pode alterar o prazo de entrega do imóvel.
Nesta situação que o contrato de compromisso de compra e venda com a construtora prevê um prazo de entrega e o contrato de financiamento outro, temos que observar o que diz o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser usado o prazo mais benéfico ao consumidor. Vejamos o que estabelece o art. 47:
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
Existem decisões na justiça que entendem que havendo prazo distintos no compromisso de compra e venda e no contrato de financiamento, se o prazo previsto no contrato com a construtora for mais fovarável, é ele que deve ser utilizado. Vejamos:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na entrega da obra. Insurgência restrita ao período de mora e aos danos morais. Hipótese de prazos contraditórios fixados no compromisso de venda e compra e no contrato de financiamento. Prevalência do prazo assinado no contrato preliminar, mais favorável ao aderente. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Nulidade parcial da cláusula contratual de tolerância no caso concreto, pois prevê contagem do prazo em dias úteis, afrontando o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o prazo máximo é de 180 dias corridos. Danos de ordem extrapatrimonial não defluem de modo automático do inadimplemento, mas exigem descrição clara e objetiva dos sentimentos negativos do adquirente. Inocorrência de danos morais, levando em conta a ausência de violação a direito da personalidade e o tempo de atraso não expressivo. Recurso provido em parte”(TJSP Apelação nº 1011728-34.2018.8.26.0602, Rel. Francisco Loureiro, j. 26.11.2019). Grifo nosso.
COMPRA E VENDA Indenizatória – Atraso na entrega de empreendimento no qual o autor adquiriu imóvel na planta -Prazos distintos fixados no compromisso de venda e compra e no contrato de financiamento - Prevalência do prazo assinado no contrato preliminar, mais favorável ao aderente consumidor. Mora que se deu com o fim do prazo de tolerância, a partir de 30.11.2016, de quando deve iniciar, portanto, o cômputo dos lucros cessantes - Danos morais Ocorrência Quantum indenizatório arbitrado em R$ 10.000,00. Ônus sucumbenciais rearranjados - Apelo parcialmente provido. (TJSP Apelação nº 1009613-40.2018.8.26.0602, Rel. Rui Cascaldi, j. 14.09.2020). Grifo nosso.
Lendo as decisões acima é possível verificar que foi aplicado ao caso o que explicamos anteriormente, que se for mais benéfico ao consumidor, deve prevalecer o prazo do contrato com a construtora para a apuração do atraso na entrega da obra.
2.1 O que fazer se o contrato com a construtora prevê um prazo e o contrato de financiamento outro?
A primeira coisa a fazer é verificar se o prazo previsto no contrato com a construtora é mais favorável do que o prazo previsto no contrato de financiamento. Sendo mais favorável será utilizado para verificar se a entrega está atrasada ou não.
Lembrando que, é considerada entrega atrasada somente quando passar o prazo de tolerância previsto no contrato, que pode ser no máximo de 180 dias corridos (não pode ser 180 dias úteis).
Constatando o atraso, a primeira coisa é procurar a construtora para notificá-la do atraso. Nesta notificação você pode cobrar um posicionamento da empresa, solicitando que seja explicado qual o motivo do atraso e uma nova data de entrega ou até mesmo solicitar o distrato por culpa da construtora, sendo que neste caso deve ser devolvido todos valores.
Não chegando em um acordo com o banco e a construtora, o comprador poderá fazer o seguinte:
Entrar com processo para solicitar a rescisão do contrato por conta do atraso na entrega da obra, devendo ser devolvido todos os valores pagos.
Entrar com ação para cobrar lucros cessantes e danos, se for caso.
Entrar com ação para solicitar a entrega da obra.
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