Taxa de Instituição de Condomínio: Você é Obrigado a Pagar?

Na compra de um imóvel na planta, muitos compradores assinam contratos sem perceber que há uma cláusula que os responsabiliza pelo pagamento das custas de instituição do condomínio. Veja um exemplo comum:

"Após a emissão da Carta de Habite-se, será averbada a Instituição e Convenção de Condomínio, ficando desde já convencionado que as despesas com o registro serão rateadas pelos condôminos proporcionalmente à sua fração, sendo pagas à Promitente Vendedora até 90 (noventa) dias após o habite-se."

Embora a redação da cláusula possa variar, o sentido é sempre o mesmo: os compradores são cobrados pelos emolumentos do Registro de Imóveis para a instituição do condomínio.

Como funciona a instituição do condomínio?

Quando se compra um imóvel na planta, a matrícula inicial é registrada apenas com o empreendimento, e não com a unidade específica. A matrícula individual do apartamento só é gerada após a instituição do condomínio, que exige o registro da especificação e da convenção do condomínio no cartório de Registro de Imóveis.

Quem deve pagar a taxa de instituição de condomínio?

Segundo o artigo 44 da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), a responsabilidade pela instituição do condomínio é do incorporador. Portanto, essa obrigação não pode ser transferida ao consumidor. A cobrança desses emolumentos dos compradores é indevida.

Jurisprudência: A cobrança de taxa para a instituição do condomínio foi considerada abusiva em uma decisão do TJSP:

"COMPRA E VENDA AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO REFERENTE A TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Sentença procedente. Cobrança de taxa de atribuição de unidade que não se confunde com a despesa relativa à transferência da propriedade do imóvel (art. 44 da Lei nº 4.591/64). Taxa considerada abusiva. Construtora/incorporadora é responsável pelos custos de individualização da matrícula e instituição do condomínio." (TJSP 1030191-05.2018.8.26.0576, Relator: Benedito Antonio Okuno, Data de julgamento: 19/02/2020)

O que fazer se a taxa já foi paga?

Se você ainda não pagou a taxa, pode procurar a justiça para que a cobrança seja declarada indevida e a cláusula correspondente seja anulada. Se o pagamento já foi realizado, você tem um prazo de 5 anos para solicitar a restituição do valor pago indevidamente.

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Se a sua dúvida está relacionada ao fato de você estar passando por uma situação semelhante e deseja saber como agir ou quais são os seus direitos, recomendo procurar um advogado de sua confiança. Ele poderá analisar o seu caso específico e fornecer a orientação jurídica adequada.

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