ITBI pelo valor venal de referência: o que fazer se a prefeitura cobrar?
Se você está comprando um imóvel, precisa estar atento ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Embora a alíquota varie entre 0,5% e 3%, em média, o valor a ser pago deve ser calculado sobre o valor real da transação, conforme determina o Código Tributário Nacional (CTN).
Porém, muitas prefeituras utilizam valores venais de referência, resultando em cobranças abusivas. Tanto o STJ (Tema 1113) quanto o STF já declararam essa prática ilegal, e você pode contestá-la para garantir uma economia significativa.

1 O que é o ITBI e como deve ser calculado?
O ITBI é um imposto que deve ser pago na compra de bens imóveis. Sua base de cálculo deve ser o valor do negócio, se transmitido em condições normais de mercado, conforme o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN).
De acordo com o STJ, no julgamento do Tema 1113 em 2022, foram definidos três pontos importantes sobre a cobrança do ITBI:
a) Base de cálculo do ITBI: Deve ser o valor do negócio em condições normais de mercado, não vinculada ao valor venal utilizado para o IPTU.
b) Declaração do contribuinte: O valor declarado pelo comprador tem presunção de veracidade e só pode ser contestado pelo fisco mediante processo administrativo.
c) Valor de referência: É ilegal o município fixar previamente um valor de referência como base de cálculo do ITBI.
Esses critérios têm como objetivo garantir que a base de cálculo reflita o valor real da compra e impeçam a utilização de valores abusivos por parte das prefeituras.
2 O que diz a justiça diz sobre o ITBI?
Além do STJ, o STF também se posicionou sobre a base de cálculo do ITBI. Em diversos julgados, os tribunais destacaram que:
STJ: O valor da compra presume-se correto, e qualquer contestação deve ser fundamentada por processo administrativo, garantindo o contraditório ao contribuinte.
STF: Consolidou o entendimento de que o uso de valor de referência por parte do município é incompatível com o que dispõe o CTN e Constituição.
Essas decisões garantem que o contribuinte não seja penalizado com cobranças excessivas ou arbitrárias.
3 Quando a cobrança do ITBI é considerada abusiva?
A cobrança do ITBI pode ser considerada abusiva nos seguintes casos:
a) Quando o município utiliza um valor de referência unilateralmente estabelecido.
b) Quando a Prefeitura contesta o valor declarado pelo contribuinte sem abrir um procedimento administrativo que garanta o contraditório e a ampla defesa.
c) Se a prefeitura desconsidera o valor real da compra.
4 O que fazer se a prefeitura cobrar pelo valor venal de referência?
a) Solicite a revisão administrativa: Entre em contato com a prefeitura para solicitar a revisão do cálculo. Apresente documentos como o contrato de compra e venda, a escritura pública e laudos técnicos, caso necessário, que comprovem o valor real da transação.
b) Procure um advogado especializado: Se as tentativas administrativas não resolverem, é possível ingressar com um processo. Nessa ação, você pode pleitear:
O afastamento do uso do valor venal de referência no cálculo do ITBI.
A devolução dos valores pagos a maior, caso tenha pago.
5 Exemplos Práticos de Cobranças Indevidas e Soluções
a) Compra de Imóvel em Leilão
Caso: João adquiriu um imóvel por R$ 600.000, mas a prefeitura cobrou ITBI sobre o valor venal de referência de R$ 800.000, resultando em um pagamento a mais de R$ 6.000.
Solução: Com ajuda de um advogado, João ingressou com mandado de segurança e conseguiu o cálculo correto.
b) Recuperação de Valores Pagos Indevidamente
Caso: Maria comprou um imóvel e só depois percebeu que pagou ITBI com base em um valor de referência superior.
Solução: Com a ajuda jurídica, conseguiu recuperar R$ 10.000 pagos a mais, pois estava dentro do prazo de 5 anos para solicitar a restituição.
6 Impacto Financeiro: Quanto Você Pode Economizar?
Valor do Imóvel | Cobrança Indevida (3% valor venal) | Cobrança Correta (3% valor real) | Economia Gerada |
R$ 500.000 | R$ 18.000 | R$ 15.000 | R$ 3.000 |
R$ 1.000.000 | R$ 36.000 | R$ 30.000 | R$ 6.000 |
R$ 2.000.000 | R$ 72.000 | R$ 60.000 | R$ 12.000 |
Evitar a cobrança indevida pode representar uma economia de milhares de reais. Por isso, é essencial garantir que o imposto seja calculado corretamente.
Conclusão
A cobrança do ITBI pelo valor venal de referência é uma prática ilegal que desrespeita o entendimento consolidado pelo STJ e pelo STF. Garantir que a base de cálculo reflita o valor real da transação é essencial para evitar pagamentos indevidos e assegurar o respeito aos direitos do contribuinte.
Se você está enfrentando essa situação, não hesite em buscar orientação jurídica para proteger seus interesses. Um advogado especializado poderá guiá-lo na solução justa e adequada.
Se você tiver alguma dúvida sobre o que foi escrito, pode entrar em contato pelo e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br, pelo WhatsApp abaixo ou pelos nossos perfis no Instagram: @tatiane.adv ou @rodriguesefelix.
Se a sua dúvida está relacionada ao fato de você estar passando por uma situação semelhante e deseja saber como agir ou quais são os seus direitos, recomendo procurar um advogado de sua confiança. Ele poderá analisar o seu caso específico e fornecer a orientação jurídica adequada.
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