Regularização de Imóvel Herdado: Como Evitar Problemas na Venda
- Dra. Tatiane Rodrigues
- 21 de jul.
- 4 min de leitura
Carlos (nome fictício), 45 anos, encontrou o apartamento ideal para morar com a família. Tudo parecia certo até descobrir que o imóvel estava em nome do antigo proprietário, já falecido. O inventário não havia sido finalizado e a venda não poderia ser formalizada no cartório.
Esse tipo de situação é comum em imóveis herdados. A falta de regularização impede a venda, o financiamento e até a escritura pública, trazendo insegurança para comprador e vendedor.
Neste artigo, você vai entender o que é a regularização de imóvel herdado, por que ela é essencial antes da venda e como evitar riscos com orientação jurídica e documentação em dia.

1 O que é um imóvel herdado?
É um bem que foi transferido por herança aos sucessores após o falecimento do proprietário anterior. Essa transmissão:
Só é válida após o inventário ou arrolamento.
Deve constar em registro público no Cartório de Imóveis.
2 O que impede a venda de um imóvel herdado?
2.1 Inventário não finalizado
Sem a partilha homologada judicialmente ou escritura pública de inventário, os herdeiros não são legalmente os donos do imóvel.
2.2 Registro desatualizado
Mesmo com o inventário pronto, o imóvel precisa ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis no nome dos herdeiros.
2.3 Dívidas e pendências fiscais
IPTU atrasado, ITCMD não recolhido ou falta de matrícula atualizada também travam a venda.
3 Como regularizar um imóvel herdado para venda?
3.1 Concluir o inventário (judicial ou extrajudicial)
Extrajudicial: possível quando todos os herdeiros concordam.
Judicial: necessário em caso de litígio ou testamento.
3.2 Recolher corretamente o ITCMD
O imposto estadual deve ser pago para liberar a escritura da partilha e possibilitar a transferência.
3.3 Averbar a partilha no cartório de registro
Somente com a averbação da escritura de inventário ou sentença judicial, os herdeiros passam a ser os titulares do imóvel perante terceiros.
3.4. Emitir matrícula atualizada
Documento essencial para a venda. Deve estar com:
Nome dos herdeiros.
Sem ônus ou bloqueios.
Informações atualizadas da área, localização e titularidade.
4 Quais os riscos de vender um imóvel não regularizado?
Negócio jurídico nulo ou anulável.
Dificuldade em registrar a escritura.
Impossibilidade de financiamento bancário.
Risco de fraudes, disputas e prejuízos.
📌 Compradores atentos sempre pedem a matrícula atualizada. Se o bem ainda estiver em nome do falecido, a venda será travada.
5 Dica prática para herdeiros
Antes de anunciar o imóvel herdado para venda:
Verifique se o inventário foi finalizado
Confira se o ITCMD foi recolhido
Atualize a matrícula do imóvel
Peça orientação jurídica para revisar toda a documentação
6 Conclusão
Vender um imóvel herdado sem regularização é um erro que pode custar caro. O ideal é fazer o inventário, recolher os impostos e atualizar o registro do bem antes de negociar.
Com assessoria jurídica especializada, o processo se torna mais seguro e ágil, beneficiando tanto os herdeiros quanto os compradores.
7 FAQ – Regularização de Imóvel Herdado
1. Posso vender um imóvel se ainda estiver no nome do falecido?
Não. O imóvel precisa estar regularizado no nome dos herdeiros, com inventário finalizado e matrícula atualizada. Ou caso não seja efeito e sendo possível, poderá ser adquirido pela cessão de direito hereditário.
2. É possível regularizar imóvel herdado sem juiz?
Sim, por meio de inventário extrajudicial, desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo.
3. Preciso pagar ITCMD para registrar o imóvel?
Sim. O imposto deve ser recolhido para liberar a escritura de partilha.
4. O comprador pode financiar um imóvel herdado?
Somente se o imóvel estiver totalmente regularizado. Bancos exigem matrícula atualizada e escritura em nome dos herdeiros.
5. A matrícula precisa estar atualizada para vender?
Sim. A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel e precisa refletir a titularidade correta.
Se você tem dúvidas sobre o conteúdo deste artigo ou deseja entender como aplicar essas orientações ao seu caso específico, entre em contato pelos canais abaixo.
📱 Instagram: @tatiane.adv | @rodriguesefelix
Caso esteja enfrentando uma situação semelhante e precise de um direcionamento seguro, a recomendação é procurar um advogado de sua confiança para uma análise jurídica individualizada e estratégica.
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