Distrato de Imóvel na Planta: Quando é Possível Cancelar a Compra?

Ana (nome fictício), 25 anos, assinou um contrato de compra de apartamento na planta, empolgada com o sonho da casa própria. Mas meses depois, percebeu que não conseguiria continuar com os pagamentos. Procurou ajuda, com medo de perder todo o valor investido. Será que pode cancelar? Vai perder tudo?

A devolução de valores e a possibilidade de cancelamento da compra de imóvel na planta — o chamado distrato — é uma dúvida muito comum entre compradores que enfrentam dificuldades financeiras, atrasos na obra ou mudança de planos.

Neste artigo, você vai entender quando é possível pedir o distrato, quais os direitos do comprador, como funcionam as multas e por que é essencial uma análise jurídica do contrato.

1 O que é distrato de imóvel?

É a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na planta. Pode ser:

• Por vontade do comprador (distrato imotivado)

• Por culpa da construtora (atrasos, vícios, irregularidades)

O distrato deve ser formalizado por escrito, e o contrato ou a Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — determina como será feita a devolução dos valores pagos.

2 Quando o comprador pode cancelar a compra?

O comprador pode pedir o distrato a qualquer momento, mas há consequências contratuais e legais:

• Multa de até 25% sobre os valores pagos Ou até 50%, se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação.

• É devida a comissão de corretagem integralmente.

• Descontos de despesas como:

  • Impostos reais incidentes sobre o imóvel.

  • Cotas de condomínio e contribuições de associações de moradores.

  • Valor pela fruição do imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, por dia de uso (pro rata die).

  • Demais encargos e despesas previstas em contrato.

Observação importante:Caso o adquirente indique um comprador substituto, com anuência da incorporadora e aprovação da capacidade financeira do novo comprador, não incidirá cláusula penal.

3 Como é feita a devolução dos valores?

A devolução dos valores pagos pelo comprador depende de duas situações principais, conforme a Lei nº 13.786/2018:

• Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação: deverá ser devolvido os valores devidos em até 30 dias após a emissão do habite-se, atualizados conforme o índice estabelecido em contrato.

  
  

• Se o empreendimento não estiver sob patrimônio de afetação: a devolução pode ocorrer até 180 dias após o distrato, em parcela única, também com atualização monetária contratual.

  
  

Observação: se a unidade for revendida antes do prazo (30 ou 180 dias), ela deverá pagar o valor remanescente ao comprador em até 30 dias após a revenda

4 O comprador perde tudo se desistir?

Não. Mesmo nos casos de distrato por vontade do comprador, ele tem direito a:

• Devolução parcial dos valores pagos

• Cancelamento do contrato sem prejuízos excessivos

• Em alguns casos, possibilidade de ação judicial para reduzir retenção abusiva

5 Como pedir o distrato de forma segura?

• Reúna todos os documentos e comprovantes de pagamento

• Solicite distrato formal por escrito

• Negocie com a construtora e proponha acordo

• Consulte um advogado especialista para avaliar se há cláusulas abusivas ou direito à restituição maior

6 Conclusão

O distrato é possível e previsto por lei, mas precisa ser feito com cuidado para evitar perdas financeiras e garantir seus direitos. Ana, como muitos compradores, descobriu que contar com orientação jurídica especializada pode evitar prejuízos e trazer segurança na decisão.

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