Juros Durante a Obra: O que é Legal e o que é Abusivo

Juliana (nome fictício) assinou um contrato para comprar seu primeiro apartamento na planta. As parcelas cabiam no bolso — até começarem a subir todo mês, mesmo sem mudanças em sua renda. A construtora alegava que era "juros de obra". Mas o que isso significa? E mais importante: é legal?

Se você também está prestes a comprar um imóvel na planta, entenda agora o que pode ou não ser cobrado durante a fase de construção e como se proteger de cobranças indevidas.

1 O que são os juros durante a obra?

Na verdade, o nome técnico mais adequado seria encargos de obra. E eles têm origem na fase anterior à entrega do imóvel, antes da assinatura do contrato de financiamento com o banco.

Durante esse período, as construtoras podem cobrar do comprador correção monetária pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), e, nos casos em que há financiamento com instituição financeira, juros remuneratórios sobre o saldo devedor já liberado pela Caixa ou outro banco.

Ou seja: o banco começa a liberar o dinheiro para a construtora, e o comprador já arca com os juros proporcionais sobre o que foi liberado — mesmo antes da entrega das chaves.

2 O que é legal cobrar?

As seguintes cobranças são consideradas legítimas:

• INCC durante a obra, até a assinatura do contrato com o banco.

• Juros remuneratórios sobre o valor liberado pelo banco para a construtora, durante a obra.

• Seguro de obra e taxa de administração, nos contratos com financiamento via banco.

• Taxa de evolução de obra, nome informal para os juros e encargos cobrados enquanto o imóvel está em construção.

Esses encargos são legais, desde que estejam previstos no contrato e devidamente discriminados.

3 O que pode ser abusivo?

Mesmo sendo legal a cobrança de juros de obra, há limites e práticas que podem ser abusivas:

• Falta de transparência sobre os encargos: muitos compradores não sabem que terão esses custos.

• Cobrança de juros mesmo após entrega do imóvel, sem financiamento formalizado.

• Cobrança de encargos superiores ao valor da parcela contratada, sem aviso prévio.

• Juros compostos ou cumulativos não previstos em contrato.

  
  

Importante: os tribunais vêm decidindo que a taxa de evolução de obra é legal, mas o comprador deve ser informado de forma clara, sob pena de revisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor.

4 INCC x Juros: qual a diferença?

Encargo	O que é?	Quando se aplica
INCC	Índice que corrige parcelas antes do financiamento	Durante a construção
Juros remuneratórios	Juros cobrados pelo banco sobre valor liberado	Durante a construção
Juros do financiamento	Após a entrega do imóvel e assinatura do contrato	Pós-habite-se

5 Como se proteger de abusos

• Leia o contrato com atenção, principalmente a parte de encargos antes do financiamento.

• Exija simulação clara das parcelas mensais com evolução de obra.

• Acompanhe os extratos bancários, especialmente no caso de financiamento com a Caixa.

• Procure orientação jurídica especializada, caso perceba cobranças excessivas ou não previstas.

  
  

6 Conclusão

A cobrança de encargos de obra não é ilegal, mas exige transparência e clareza contratual. Juliana, do nosso exemplo, conseguiu renegociar as condições após buscar ajuda especializada. O mesmo pode ser feito por qualquer consumidor.

Cada caso é único, e a orientação de um advogado pode ser decisiva para garantir que a compra do seu imóvel na planta seja segura e dentro da legalidade.

7 FAQ – Juros Durante a Obra

1. É legal cobrar juros antes da entrega do imóvel? Sim, desde que seja para remunerar o valor liberado pelo banco, e esteja previsto em contrato.

2. O que é a taxa de evolução de obra? É o nome popular dos encargos cobrados pelo banco durante a liberação dos valores da obra.

3. Posso ser cobrado por INCC e juros ao mesmo tempo? Sim, INCC corrige o valor do imóvel e juros remuneram o valor já liberado pela instituição bancária.

4. E se a construtora cobrar juros indevidos? Você pode contestar judicialmente com base no Código de Defesa do Consumidor.

5. As parcelas podem ultrapassar o valor inicial contratado? Sim, se o contrato prever reajustes e encargos. Mas a falta de transparência pode ser questionada.

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