A construtora não entregou a área de lazer: o que fazer?

Imagine que você antes de assinar o contrato de compra do imóvel na planta ficou encantado com a área de lazer, que prometia um monte de coisa e que isso foi um dos fatores que contribuíram para você comprar o apartamento.

Depois de esperar que o empreendimento ficasse pronto, ao receber as chaves você descobre que foi vítima de propaganda enganosa: a área de lazer não foi entregue.

Falaremos quais são os direitos do comprador quando não é entregue tudo que foi prometido pela construtora.

(imagem retirada do site canva)

1 Da propaganda enganosa

Quando se compra um imóvel na planta, em regra a relação entre o comprador e a construtora e incorporadora é de consumo, então é aplicado o que dispõe o Código de Defesa do Consumidor.

Pelo o que está previsto no art. 37 do Código de Defesa de Consumidor, propaganda enganosa é o uso de meios publicitários ou de outros meios para enganar o consumidor, induzindo ao erro quanto à característica, qualidade ou outros detalhes sobre o produto e serviço vendido.

Vejamos o que está previsto na lei:

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. [...]

O art. 30 também do Código de Defesa do Consumidor também estabelece que a propaganda vincula o fornecedor:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Temos então que, se nos folder de propaganda do empreendimento há a previsão de área de lazer com alguns elementos, pode induzir o comprador adquirir o apartamento imaginando tudo que terá na área de lazer. Então se no folder constava que seria entregue e não foi, podemos estar diante de uma propaganda enganosa:

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. Aquisição de imóvel na planta. Folder publicitário no qual há previsão de área de lazer contendo playground infantil e área fitness Ré que defende jamais ter pretendido construir tais espaços, tendo entregue a obra consoante projeto aprovado pela prefeitura - Propaganda enganosa configurada - Áreas faltantes que são relevantes e tem efetivo condão de influir na decisão de adquirir, ou não, determinado bem - Danos materiais e morais caracterizados - Valor atribuído à desvalorização do imóvel, no importe de R$ 5.000,00 que não foi especificamente impugnado pela ré. Danos morais razoavelmente arbitrados em R$ 10.000,00 por autor, quantia apta a penalizar a ré pelo ilícito contratual cometido, sem gerar aos demandantes enriquecimento indevido. Multa de 2%, aplicada de forma inversa, em razão do inadimplemento contatual da ré, indevida, considerada a impossibilidade de sua cumulação com indenização já fixada, decorrência do mesmo fato. Sucumbência recíproca configurada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP Apelação Cível nº 1015108-56.2017.8.26.0002, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel(a). Angela Lopes, data de julgamento 12 de maio de 2020). Grifo nosso.

EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - ENTREGA DO IMÓVEL EM DESACORDO COM O PROJETO E PUBLICIDADE DIVULGADA POR MEIO DE FOLDER - PROPAGANDA OU PUBLICIDADE VINCULAM O FORNECEDOR PERANTE O CONSUMIDOR ( CDC, ARTS. 30 E 31)- DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO ATENDIDO - INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM R$ 10.000,00 - PRECEDENTES - SENTENÇA CONFIRMADA - RECURSO DESPROVIDO (TJSP Apelação Cível nº 10162246920218260451, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Theodureto Camargo). Grifo nosso.

VÍCIO DE CONSTRUÇÃO INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS ALEGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL EM DESACORDO COM O MODELO DECORADO DECADÊNCIA NÃO OCORRÊNCIA PRAZO QUINQUENAL PREVISTO NO ART. 27 DO CDC CERCEAMENTO DE DEFESA - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS INTELIGÊNCIA DA REGRA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 370 DO CPC - PUBLICIDADE ENGANOSA ( CDC, ART. 37, § 1º) PROPAGANDA OU PUBLICIDADE VINCULAM O FORNECEDOR PERANTE O CONSUMIDOR ( CDC, ARTS. 30 E 31)- DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO ( CDC, ART. 6º, INCISO III)- VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA - INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS MANTIDA EM R$ 10.000,00. PRECEDENTE DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO." (TJSP; Apelação Cível 10143066420208260451; Relator (a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2021; Data de Registro: 17/12/2021).

1.1 O que o comprador pode fazer?

O primeiro passo que o comprador deve adotar é verificar todo material publicitário do empreendimento e constatar se realmente é caso de propaganda enganosa. Lembre-se de ler atentamente o que diz as letras miúdas do folder.

Se realmente parece ser caso de propaganda enganosa, o consumidor poderá ter direito ao seguinte:

• Indenização por danos morais.

• Abatimento do preço do imóvel ou indenização por danos materiais correspondente ao valor de desvalorização do imóvel.

Ressaltamos que, isso dependerá do caso em concreto, das provas que tem da propaganda enganosa e do juiz se convencer que é um caso de propaganda enganosa.

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